案件详情：

2004年7月，李某与某开发商签订了认购协议书，认购开发商开发的花园小区2座8层1号房，双方约定成交总价为人民币31万元。2004年7月底，李某与开发商签订了《广东省商品房买卖合同》，并依约于2004年9月30日前向开发商支付了全部购房款31万元及入伙费1万元，后开发商将上述房屋交付给李某使用至今。

李某入住后多次催促开发商办理房屋权属证书，但开发商多次推诿，拒不办证。后经了解，才知道原来开发商为了套取银行贷款在2002年与第三人就上述房屋签订了《广东省商品房买卖合同》，并办理了预售合同备案登记及抵押登记，导致李某至今无法办证。公安部门已于2006年对开发商涉嫌虚假按揭套取银行贷款一事进行立案侦查，市政府也在2011年针对该楼盘的办证问题形成了具体的解决方案。

律师策略：

本案的难点在于该房屋属于“一房二卖”， 且房屋备案登记在第三人名下、银行对该房屋亦享有抵押权，参照常见的商品房买卖合同纠纷案件起诉开发商，无法真正实现当事人的办证目的，经团队多次讨论、研究后达成以下共识：

第一步：以开发商为被告提起诉讼，立案后向法院申请到房产登记管理部门调查涉案房屋的预售合同备案及抵押登记情况，确认第三人及抵押银行的主体信息；

第二步：同时向法院申请调查公安部门关于开发商涉嫌虚假按揭套取银行贷款一事的立案侦查材料，确认开发商与第三人签订的《广东省商品房买卖合同》是否为双方真实意思表示；

第三步：调取的上述材料后依法追加第三人及抵押银行为本案被告参与诉讼并要求其承担相应的责任。

此外，要求开发商履行办证义务前购房者应依法缴纳契税和专项维修基金，因此需催促李某尽快缴纳契税和专项维修基金。

案件结果：

法院认为：开发商为套取银行贷款与第三人签订虚假的《广东省商品房买卖合同》，属于以合法形式掩盖非法目的，合同无效，其假借第三人名义贷款并实际收取贷款用于经营，应承担偿还贷款本息责任。按揭银行应在收到全部贷款本息余额后配合办理房屋与预购押登记注销手续，再由开发商继续履行更名、办证义务。

案例评析：

本案属于“一房二卖”的典型案例，一个买受人长期占有房屋，一个买受人办理了预售合同备案登记手续，法律到底保护哪一方的利益，两个买受人，两份商品房买卖合同，到底哪一份合同有效还是两份合同都有效？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。本案中，开发商为了套取银行贷款恶意使用第三人身份证、收入证明等资料签订虚假购房合同，属于以合法形式掩盖非法目的，法院认定其签订的《广东省商品房买卖合同》为无效合同，是完全正确的。而《广东省商品房买卖合同》无效并不必然导致抵押贷款合同无效，银行对于开发商利用虚假商品房买卖套取银行贷款并不知情，并且抵押贷款合同中各方当事人的签字、盖章均为真实，银行发放贷款之后，开发商实际收取贷款并用于经营，其是贷款的实际使用人，故应由开发商偿还银行按揭贷款。

结语：

李某于2018年3月开始委托我们承办本案诉讼法律事务，面对交易时间较早、法律关系较为复杂的情况，团队成员进行了大量的法律检索和案例检索，为本案的最终胜利起到了很好的支撑作用。本案历经一审败诉、二审指令审理，花了三年的时间，才最终在法律的博弈中为委托人取得了胜利。